69年纺织老厂"大变身"房地产开发商：TET资本金暴增11倍至6220亿越南盾，新设公司一举拿下84%控股权，在河内两地块打造逾5600亿越南盾公寓项目

更新于2026年9月25日 — 越南股市

2026年9月25日，Pristie房地产股份公司（股票代码TET，HNX交易所）——其前身为1957年5月成立的北方纺织服装公司（Textaco）——董事会通过决议，终止位于河内乐忠街（Lạc Trung）79号的服装生产业务。这是短短三个月内一连串事件的最后一环：一家资本金仅570亿越南盾、近70年历史的纺织企业，资本金暴增11倍至6220亿越南盾，更名、易主，并将河内市中心两处旧厂区地块变身为总投资逾5600亿越南盾的高端公寓项目。

TET的故事之所以值得关注，不仅在于规模，更在于它是HNX/UPCoM市场上正在重复上演的一种模式：传统制造业企业的"壳"股票——坐拥市中心黄金地段，主业却日渐萎靡——被房地产投资方用作比常规IPO更快登陆资本市场的工具。

1. 时间线：不到3个月，从Textaco变成Pristie

资料来源：TET董事会决议及信息披露；综合自DNSE、Vietstock（2026年9月）。

换言之，不到一年前还是一家纺织工厂，TET已完成停产、增资、易主、更名这四个步骤——对于一家传统上市公司而言，这样的速度实属罕见。

2. 谁出资1.13万亿越南盾，拿下了84%的控制权？

2026年7月2日完成的增发共发行5650万股新股，发行价为每股2万越南盾——是面值的两倍——共募集资金1.13万亿越南盾。据披露，全部募集资金将用于补充两个房地产项目的资金（详见第3部分）。在本次发行中，F1 Housing有限公司认购5230万股，占TET新资本金的84.15%，成为绝对控股股东。

值得注意的是，F1 Housing成立于2025年8月，总部设于河内Mipec大厦，股权结构极为集中：由Bùi Xuân Nhạc与Nguyễn Vĩnh Phúc两位自然人各持股50%。与此同时，TET/Pristie的新任管理层也持有可观股份：董事长Nguyễn Thị Diệu Thùy持股3.86%，总经理Phạm Hoàng Long持股3.37%。也就是说，仅通过一次定向增发，一家成立不足一年的新公司连同新管理层，就掌握了这家已上市近20年企业逾91%的资本金——而与纺织业务相关的原股东持股比例则被稀释至不足9%。

3. 两个公寓项目取代两座纺织厂

募集资金直接投入两个商品住宅项目，选址均为Textaco原有生产基地所在地块：

• 德江公寓（Đức Giang Residences）——位于隆边区越兴坊德江街53号：占地约25,477平方米，规划地上16层、2层商业裙楼、地下3层，预计约1,034套住宅。本次增发中用于该项目的补充资金约5220亿越南盾，预计2026年第三季度开工。
• Pristie乐忠公寓——位于二征夫人区永绥坊乐忠街79A号：占地约12,407平方米，规划地上24层、地下3层，总建筑面积约14.5万平方米。公开披露的总投资额约3.05万亿越南盾，预计营业收入6.437万亿越南盾，预计利润2.212万亿越南盾，实施周期为2026年第一季度至2030年第一季度。本次增发中用于该项目的补充资金约6080亿越南盾。

两个项目公开披露的总投资额合计超过5.6万亿越南盾——接近TET新资本金（6220亿越南盾）的9倍，是增资前旧资本金（570亿越南盾）的约100倍。这正是这一模式的关键所在：上市公司实际上只扮演掌握土地使用权的"法律外壳"角色，项目实际推进所需的绝大部分资金，实际上将来自银行贷款、合作投资或后续融资轮次——而这些尚未完全体现在TET当前的财务报表中。

4. TET股价：从被遗忘的冷门股到数月内飙涨150%

根据Vietstock援引的交易数据，TET股价在2026年9月24日收盘报约5万越南盾/股——较7月定向增发价2万越南盾高出约60%，也远高于在易主消息传出前、作为一只交投清淡的小型纺织股时的市价。这一走势是市场在"壳"股票转型故事明朗之际重新定价的典型案例，尽管公司核心的纺织主业业绩几乎已无实质意义。

5. 为何这是一种"熟悉的模式"——散户投资者需警惕的风险

TET并非首例。多年来，HNX和UPCoM市场上不乏这样的传统制造企业——纺织、机械、食品加工等行业——坐拥市中心黄金地块，但核心业务日渐衰退，最终成为房地产投资方通过定向增发实现控股收购的目标。这种做法的优势在于速度：比申请新项目用地许可或从零开始将地产法人实体IPO要快得多，因为土地使用权已经具备，公司也已拥有上市地位。

对公众投资者而言，这一模式伴随三项具体风险。第一，极端稀释：原股东往往在一次股东大会决议后就几乎丧失控制权，而房地产项目的真实价值（土地法律状态、规划许可、审批进度）在发行时通常尚未得到充分验证。第二，资本金与项目总投资额严重错配——如TET案例，6220亿越南盾的资本金要"承载"逾5.6万亿越南盾的投资承诺，差额部分完全取决于新任开发商未来的融资与销售能力。第三，股价随故事而非已验证的经营业绩上涨：TET较发行价上涨60%，反映的是市场对两个尚未动工项目的预期，而非实际利润——若项目的法律审批或销售进度不及预期，股价存在大幅回调的风险。

结语

不到三个月时间里，一家近70年历史的纺织企业完成了向房地产开发商的转型：资本金增长11倍，新股东以逾84%持股易主，公司更名，并正式终止两座工厂的生产，将土地让位于两个总投资逾5.6万亿越南盾的公寓项目。2026年9月25日的决议——终止乐忠街79号的生产——是这家公司纺织历史的最后一笔。对投资者而言，这是"壳股票转型房地产"模式的典型案例：转型速度快，股价反应剧烈，但真实价值取决于项目的法律审批与销售进度——这些因素仍在未来，尚未体现在当前的财务报表中。

免责声明：本文为基于截至2026年9月25日公开信息的独立分析，不构成投资建议。涉及土地用途变更及尚未落地房地产项目的股票，存在较高的法律、进度和流动性风险；投资者应自行审慎评估并在决策前咨询专业意见。

参考来源：DNSE，《近70年历史的服装企业宣布停产，在乐忠街79号推进项目》（2026年9月25日）；Vietstock，《近70年历史的纺织"老字号"停产转做房地产，更名易主，背后是一场资本金暴增》（2026年9月）；Doanh nhân & Pháp luật，《Pristie房地产（TET）在千亿级增资后易主》（2026年9月）；Banker.vn，《北方纺织服装公司（TET）发行股票筹资做房地产，一位个人认购近80%》。