Cổ phiếu dệt may 69 năm tuổi "lột xác" thành chủ đầu tư bất động sản: TET tăng vốn gấp 11 lần lên 622 tỷ, một công ty mới thành lập thâu tóm 84%, dựng 2 dự án chung cư hơn 5.600 tỷ ở Hà Nội

Cập nhật 25/9/2026 — Chứng khoán Việt Nam

Ngày 25/9/2026, Hội đồng quản trị Công ty CP Bất động sản Pristie (mã TET, sàn HNX) — tiền thân là Công ty CP Vải sợi May mặc Miền Bắc (Textaco), thành lập từ tháng 5/1957 — thông qua nghị quyết chấm dứt hoạt động sản xuất may mặc tại địa chỉ 79 phố Lạc Trung, Hà Nội. Đây là mắt xích cuối cùng trong một chuỗi sự kiện diễn ra chỉ trong ba tháng: từ một doanh nghiệp dệt may gần 70 năm tuổi với vốn điều lệ vỏn vẹn 57 tỷ đồng, TET tăng vốn gấp 11 lần lên 622 tỷ đồng, đổi tên, đổi chủ, và biến hai khu đất nhà máy cũ ở nội đô Hà Nội thành hai dự án chung cư cao cấp tổng vốn đầu tư hơn 5.600 tỷ đồng.

Câu chuyện TET đáng chú ý không chỉ vì quy mô, mà vì nó là một mẫu hình đang lặp lại trên sàn HNX/UPCoM: cổ phiếu "vỏ" của doanh nghiệp sản xuất truyền thống, có đất vàng nội đô nhưng kinh doanh èo uột, trở thành phương tiện để một nhóm nhà đầu tư bất động sản đưa dự án lên sàn nhanh hơn IPO thông thường.

1. Dòng thời gian: từ Textaco đến Pristie trong chưa đầy 3 tháng

Nguồn: Nghị quyết HĐQT và công bố thông tin TET; tổng hợp từ DNSE, Vietstock (9/2026).

Nói cách khác, chưa đầy một năm sau khi còn là nhà máy dệt, TET đã hoàn tất cả bốn bước: ngừng sản xuất, tăng vốn, đổi chủ, đổi tên — một tốc độ hiếm thấy đối với doanh nghiệp niêm yết truyền thống.

2. Ai bỏ 1.130 tỷ đồng để kiểm soát 84% công ty?

Đợt phát hành hoàn tất ngày 2/7/2026 gồm 56,5 triệu cổ phiếu mới, giá 20.000 đồng/cổ phiếu — gấp đôi mệnh giá — thu về 1.130 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền huy động được ghi nhận là để bổ sung vốn cho hai dự án bất động sản (chi tiết ở phần 3). Trong đợt phát hành này, Công ty TNHH F1 Housing mua 52,3 triệu cổ phiếu, tương ứng 84,15% vốn điều lệ mới của TET — trở thành cổ đông chi phối tuyệt đối.

Điều đáng chú ý là F1 Housing chỉ mới thành lập từ tháng 8/2025, trụ sở tại tòa Mipec Tower, Hà Nội, với cơ cấu sở hữu cô đọng: hai cá nhân là ông Bùi Xuân Nhạc và ông Nguyễn Vĩnh Phúc, mỗi người nắm 50% vốn. Song song đó, dàn lãnh đạo mới của TET/Pristie cũng nắm cổ phần đáng kể: Chủ tịch HĐQT Nguyễn Thị Diệu Thùy sở hữu 3,86%, Tổng giám đốc Phạm Hoàng Long sở hữu 3,37%. Như vậy, chỉ trong một đợt phát hành riêng lẻ, một công ty mới thành lập chưa đầy một năm và ban lãnh đạo mới đã nắm giữ hơn 91% vốn điều lệ của một doanh nghiệp đã niêm yết gần 20 năm — trong khi cổ đông cũ (gắn với hoạt động dệt may) bị pha loãng xuống dưới 9%.

3. Hai dự án chung cư thay thế hai nhà máy dệt

Tiền huy động được rót thẳng vào hai dự án bất động sản nhà ở thương mại tại các khu đất vốn là cơ sở sản xuất cũ của Textaco:

• Đức Giang Residences — 53 phố Đức Giang, Việt Hưng, Long Biên: diện tích khoảng 25.477 m², quy mô 16 tầng nổi, 2 tầng đế thương mại, 3 tầng hầm, dự kiến khoảng 1.034 căn hộ. Vốn bổ sung từ đợt phát hành: khoảng 522 tỷ đồng. Dự kiến khởi công quý 3/2026.
• Pristie Lạc Trung — 79A phố Lạc Trung, Vĩnh Tuy, Hai Bà Trưng: diện tích đất khoảng 12.407 m², quy mô 24 tầng nổi, 3 tầng hầm, tổng diện tích sàn khoảng 145.000 m². Tổng mức đầu tư công bố 3.048,44 tỷ đồng, doanh thu dự kiến 6.436,89 tỷ đồng, lợi nhuận dự kiến 2.212,14 tỷ đồng, triển khai từ quý 1/2026 đến quý 1/2030. Vốn bổ sung từ đợt phát hành: khoảng 608 tỷ đồng.

Tổng vốn đầu tư công bố cho cả hai dự án vượt 5.600 tỷ đồng — gấp gần 9 lần vốn điều lệ mới của TET (622 tỷ đồng) và gấp khoảng 100 lần vốn điều lệ cũ (57 tỷ đồng) trước khi tăng vốn. Đây chính là điểm mấu chốt của mô hình: doanh nghiệp niêm yết chỉ đóng vai trò "vỏ pháp lý" nắm quyền sử dụng đất, còn phần lớn vốn triển khai dự án trên thực tế sẽ đến từ vay ngân hàng, hợp tác đầu tư hoặc huy động thêm ở các vòng tiếp theo — chưa được thể hiện đầy đủ trong báo cáo tài chính hiện tại của TET.

4. Giá cổ phiếu TET: từ cổ phiếu bị lãng quên đến tăng 150% trong vài tháng

Theo dữ liệu giao dịch được Vietstock dẫn lại, thị giá TET chốt phiên 24/9/2026 quanh mức 50.000 đồng/cổ phiếu — cao hơn khoảng 60% so với giá phát hành riêng lẻ 20.000 đồng hồi tháng 7, và cao hơn nhiều lần so với thị giá của một cổ phiếu dệt may nhỏ, thanh khoản thấp trước khi có thông tin đổi chủ. Diễn biến này là ví dụ điển hình cho việc thị trường định giá lại một cổ phiếu "vỏ" ngay khi câu chuyện chuyển đổi sang bất động sản trở nên rõ ràng, bất kể kết quả kinh doanh cốt lõi (dệt may) của công ty gần như không còn ý nghĩa.

5. Vì sao đây là mô hình quen thuộc — và rủi ro cho nhà đầu tư nhỏ lẻ

TET không phải trường hợp đầu tiên. Trên HNX và UPCoM nhiều năm qua đã có không ít doanh nghiệp sản xuất truyền thống — dệt may, cơ khí, thực phẩm — sở hữu đất tại các vị trí nội đô đắt giá, kinh doanh cốt lõi sa sút, rồi trở thành đích ngắm của các nhóm nhà đầu tư bất động sản thông qua phát hành riêng lẻ thâu tóm chi phối. Cách làm này có lợi thế tốc độ: nhanh hơn nhiều so với xin cấp phép dự án mới hoặc IPO một pháp nhân bất động sản từ đầu, vì đất đã có sẵn quyền sử dụng và công ty đã có tư cách niêm yết.

Với nhà đầu tư đại chúng, mô hình này đi kèm ba rủi ro cụ thể. Thứ nhất, pha loãng cực mạnh: cổ đông hiện hữu trước đợt phát hành gần như mất quyền kiểm soát chỉ sau một nghị quyết ĐHĐCĐ, trong khi giá trị thực của dự án bất động sản (pháp lý đất, quy hoạch, tiến độ cấp phép) thường chưa được kiểm chứng đầy đủ tại thời điểm phát hành. Thứ hai, lệch pha giữa vốn điều lệ và tổng mức đầu tư dự án — như trường hợp TET, 622 tỷ vốn điều lệ phải "cõng" hơn 5.600 tỷ đồng cam kết đầu tư, phần chênh lệch phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng vay vốn và bán hàng hình thành trong tương lai của chủ đầu tư mới. Thứ ba, thị giá tăng theo câu chuyện chứ không theo kết quả kinh doanh đã kiểm chứng: đà tăng 60% của TET so với giá phát hành phản ánh kỳ vọng vào hai dự án chưa khởi công, không phải lợi nhuận thực tế — rủi ro đảo chiều mạnh nếu tiến độ pháp lý hoặc bán hàng của dự án không như kỳ vọng.

Kết luận

Trong vòng chưa đầy ba tháng, một doanh nghiệp dệt may gần 70 năm tuổi đã hoàn tất việc chuyển đổi thành chủ đầu tư bất động sản: tăng vốn 11 lần, đổi chủ với một cổ đông mới nắm hơn 84%, đổi tên, và chính thức chấm dứt sản xuất tại cả hai nhà máy để nhường đất cho hai dự án chung cư hơn 5.600 tỷ đồng. Nghị quyết ngày 25/9/2026 — chấm dứt sản xuất tại 79 Lạc Trung — là bước cuối cùng khép lại lịch sử dệt may của công ty. Với nhà đầu tư, đây là ví dụ rõ nét của mô hình "cổ phiếu vỏ chuyển đổi sang bất động sản": tốc độ nhanh, thị giá phản ứng mạnh, nhưng giá trị thật phụ thuộc vào tiến độ pháp lý và bán hàng của dự án — những yếu tố còn ở phía trước, chưa thể hiện trong báo cáo tài chính hiện tại.

Miễn trừ trách nhiệm: Bài viết là phân tích độc lập dựa trên thông tin công bố đến ngày 25/9/2026, không phải lời khuyên đầu tư. Cổ phiếu liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất và dự án bất động sản chưa triển khai tiềm ẩn rủi ro pháp lý, tiến độ và thanh khoản cao; nhà đầu tư cần tự thẩm định và tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi quyết định.

Nguồn tham khảo: DNSE, "Công ty may mặc gần 70 năm tuổi tuyên bố dừng sản xuất để triển khai dự án tại số 79 phố Lạc Trung" (25/9/2026); Vietstock, "'Lão làng' gần 70 năm tuổi ngành may dừng sản xuất để làm bất động sản, thay tên, đổi chủ sau đợt tăng vốn khủng" (9/2026); Doanh nhân & Pháp luật, "Bất động sản Pristie (TET) đổi chủ sau đợt tăng vốn nghìn tỷ" (9/2026); Banker.vn, "Vải sợi May mặc Miền Bắc (TET) phát hành cổ phiếu lấy tiền làm bất động sản, một cá nhân mua tới 80%".