SCIC đấu giá trọn lô 63,38% Seaprodex ngày 29/9: Giá khởi điểm 107.400 đồng, cao hơn thị giá gần 40% dù SEA đã tăng 53% — tấm vé 8.509 tỷ để nắm "đất vàng" 2-4-6 Đồng Khởi, và nhóm Novaland đang giữ 32%

Cập nhật 11/9/2026 — Chứng khoán Việt Nam

Đúng 9 giờ sáng ngày 29/9/2026, tại Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC) sẽ đưa ra đấu giá trọn lô hơn 79,228 triệu cổ phiếu SEA, tương đương 63,38% vốn điều lệ Tổng công ty Thủy sản Việt Nam (Seaprodex, UPCoM: SEA). Giá khởi điểm 107.400 đồng/cổ phiếu, tức người mua phải sẵn sàng ít nhất 8.509 tỷ đồng cho cả lô — không được mua lẻ, không được chia nhỏ.

Con số khiến thị trường bàn tán không phải là quy mô, mà là khoảng cách. Cổ phiếu SEA đã tăng khoảng 53% chỉ trong một tháng, đóng cửa phiên 7/9 ở 76.000 đồng và dao động quanh 76.000–78.000 đồng trong tuần này; vốn hoá xấp xỉ 9.700 tỷ đồng. Vậy mà mức giá SCIC đưa ra vẫn cao hơn thị giá 38–41%, hàm ý định giá toàn bộ doanh nghiệp khoảng 13.400 tỷ đồng — cho một công ty thủy sản có tổng tài sản 2.910 tỷ đồng và lợi nhuận nửa đầu năm hơn 100 tỷ.

Bài viết này trả lời ba câu hỏi: SCIC định giá 107.400 đồng dựa trên cái gì; vì sao nhóm cổ đông liên quan Novaland — đang nắm 32,47% — là biến số quyết định phiên đấu giá; và điều gì xảy ra nếu không ai đặt cọc.

1. Điều khoản đấu giá: trọn lô, 8.509 tỷ, không có "mua thử"

Cơ chế "trọn lô" là điểm mấu chốt. SCIC không bán cho hàng nghìn nhà đầu tư nhỏ để đẩy free float; SCIC bán quyền kiểm soát cho một người. Với ngưỡng 8.500 tỷ tiền mặt (chưa kể tiền đặt cọc thường ở mức 10% giá trị lô), danh sách ứng viên thực tế chỉ còn vài cái tên — và tất cả đều biết nhau.

2. 107.400 đồng: định giá theo cái gì?

Nếu nhìn vào kết quả kinh doanh, con số này gần như không thể biện minh được:

Lấy lợi nhuận bình quân ba năm 208,7 tỷ đồng làm mẫu số, giá 107.400 đồng tương đương P/E khoảng 64 lần. Nếu dùng EPS 6 tháng đầu 2026 nhân đôi (khoảng 1.490 đồng), P/E lên tới 72 lần. Định giá 13.400 tỷ cũng gấp 4,6 lần tổng tài sản trên sổ sách. Không một doanh nghiệp thủy sản nào ở Việt Nam — kể cả Vĩnh Hoàn hay Minh Phú — được giao dịch ở mức đó.

Nói cách khác, SCIC không định giá Seaprodex như một công ty tôm cá. SCIC định giá quỹ đất: khu 2-4-6 Đồng Khởi rộng 1.522,2 m², dự kiến hợp khối với lô 21 Ngô Đức Kế 552,5 m² thành một khối hơn 2.000 m² ngay trung tâm phường Sài Gòn (Quận 1 cũ); cùng các lô 22-24-26 Mạc Thị Bưởi (277,8 m²), 211 Nguyễn Thái Học (243,4 m²), 7 Nơ Trang Long (1.187,5 m²), 97/6 Kinh Dương Vương (541,9 m²) tại TP.HCM; khách sạn Blue Sapphire Vũng Tàu (đã nộp 229 tỷ tiền sử dụng đất) và dự án số 2 Ngô Gia Tự, Hà Nội (110 tỷ). Trên sổ sách, khu Đồng Khởi chỉ ghi nhận 692 tỷ đồng theo giá gốc từ năm 2017; giá thị trường đất mặt tiền Đồng Khởi hiện nay được cho là cao hơn nhiều lần, nhưng không có con số công khai nào để kiểm chứng — và đó chính là nơi 5.000–6.000 tỷ đồng "chênh lệch" giữa thị giá và giá khởi điểm nằm.

Cần lưu ý thêm: theo quy định thoái vốn nhà nước, giá khởi điểm phải không thấp hơn kết quả thẩm định giá của tổ chức độc lập, trong đó giá trị quyền sử dụng đất được tính theo giá thị trường chứ không theo giá sổ sách. SCIC vì thế không có quyền "hạ giá cho hợp lý" — cơ quan này chỉ có thể bán ở giá thẩm định hoặc không bán.

3. Bàn cờ cổ đông: nhóm Novaland nắm 32,47% và ba kịch bản

Đây là phần khiến thương vụ khác hẳn các đợt thoái vốn thông thường. Cuối tháng 12/2025, hai pháp nhân đã mua vào gần 40,6 triệu cổ phiếu SEA qua giao dịch thoả thuận với giá bình quân khoảng 34.360 đồng — tổng chi gần 1.400 tỷ đồng:

• CTCP Địa ốc Ngân Hiệp — công ty con do Novaland (HoSE: NVL) sở hữu 99,98%, chủ đầu tư NovaWorld Ho Tram — mua 30,04 triệu cổ phiếu, tương đương 24,03%.
• CTCP Đầu tư Redwood — tiền thân là Công ty Du lịch sinh thái Nova Cồn Ấu do Novaland lập năm 2012, đã đổi tên nhiều lần — mua 10,54 triệu cổ phiếu, tương đương 8,44%.

Cộng lại, nhóm này giữ 32,47% và là cổ đông lớn duy nhất ngoài SCIC. Ở giá khởi điểm 107.400 đồng, lô cổ phiếu mua với giá 34.360 đồng chín tháng trước đã có giá trị "trên giấy" gấp hơn ba lần. Và đây không phải lần đầu: Nova Hospitality, một công ty con khác của Novaland, từng mua 17,6 triệu cổ phiếu SEA tháng 12/2023 rồi bán ra 18 triệu ngay đầu tháng 1/2024 — đúng lúc SEA tăng 60% trong một tháng.

Từ cấu trúc đó, có ba kịch bản cho ngày 29/9:

Kịch bản A — Nhóm Novaland (hoặc bên liên quan) trúng đấu giá

Họ sẽ nắm gần 96% Seaprodex và hoàn tất bài toán đã đặt ra từ 2023: kiểm soát khu đất 2-4-6 Đồng Khởi. Vấn đề là tiền. Novaland vẫn đang trong quá trình tái cấu trúc nợ, và 8.500 tỷ đồng tiền mặt là con số lớn ngay cả với doanh nghiệp bất động sản lớn thứ hai sàn. Nếu kịch bản này xảy ra, câu hỏi tiếp theo là nguồn vốn đến từ đâu — đối tác nào đứng sau — chứ không phải giá bao nhiêu.

Kịch bản B — Một bên thứ ba trúng đấu giá

Người mua sẽ có 63,38% nhưng phải sống chung với một cổ đông thiểu số nắm 32,47%. Theo Luật Doanh nghiệp, các nghị quyết quan trọng của đại hội đồng cổ đông — sửa điều lệ, tổ chức lại doanh nghiệp, bán tài sản từ 35% tổng giá trị trở lên, thay đổi ngành nghề — cần tối thiểu 65% tổng số phiếu biểu quyết của cổ đông dự họp. Với 63,38%, người thắng đấu giá không tự mình thông qua được các quyết định ấy nếu nhóm Novaland bỏ phiếu chống. Nói cách khác, chi 8.500 tỷ vẫn chưa mua được toàn quyền định đoạt khu đất, và người mua sẽ phải thương lượng với nhóm 32% — hoặc trả thêm để mua nốt.

Kịch bản C — Không có nhà đầu tư đặt cọc

Đây là kịch bản thị trường đang đặt xác suất không nhỏ, nhìn vào khoảng cách 40% giữa giá khởi điểm và thị giá. SCIC từng thông báo thoái toàn bộ vốn Seaprodex ngay quý III/2020 và bất thành. Nếu lặp lại, cổ phiếu SEA — vốn đã tăng 53% trong một tháng phần lớn nhờ kỳ vọng đấu giá — sẽ mất chất xúc tác chính, và SCIC sẽ phải thẩm định giá lại rồi tổ chức bán lần hai, thường sau nhiều tháng.

4. Rủi ro lớn nhất không nằm ở giá, mà ở tờ giấy chưa có

Seaprodex đã nộp tiền sử dụng đất cho khu 2-4-6 Đồng Khởi và được cơ quan thuế xác nhận ngày 24/1/2017, Sở Tài chính TP.HCM xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính ngày 27/1/2017. Nhưng đến hết quý II/2026 — hơn chín năm sau — công ty vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và dự án trung tâm thương mại – văn phòng – căn hộ trên khu đất chưa thể triển khai. Dự án hợp tác tại số 2 Ngô Gia Tự (Hà Nội) với Tài Tâm Long Biên cũng chưa khởi động.

Đây là rủi ro đặc trưng của các doanh nghiệp gốc nhà nước có "đất vàng": tài sản có thật, tiền đã nộp, nhưng pháp lý phụ thuộc vào quyết định hành chính mà người mua không kiểm soát được. Ai trả 8.500 tỷ đồng hôm nay là đang đặt cược rằng tờ giấy ấy sẽ được cấp — và cấp trước khi chi phí vốn cho khoản tiền này ăn hết phần chênh lệch. Với lãi suất vay doanh nghiệp quanh 8–9%/năm, mỗi năm chờ đợi "tốn" khoảng 700 tỷ đồng chi phí cơ hội.

5. Bối cảnh lớn hơn: 66 doanh nghiệp SCIC sẽ bán trong 2026–2030

Seaprodex là một trong 66 doanh nghiệp mà SCIC dự kiến thoái toàn bộ vốn giai đoạn 2026–2030 — danh sách được thị trường kỳ vọng sẽ tạo thêm hàng hoá và nâng free float ngay khi Việt Nam vào rổ FTSE thị trường mới nổi thứ cấp từ 21/9. Nhưng thương vụ SEA cho thấy mặt trái của kỳ vọng ấy: khi giá khởi điểm bị neo vào giá trị đất theo thẩm định, thoái vốn nhà nước dễ trở thành cuộc đấu giá bất động sản đội lốt cổ phiếu, chỉ dành cho một vài tay chơi, và không làm tăng free float chút nào nếu người mua là nhóm đã nắm 32%.

Tiền lệ cũng không thiếu: nhiều phiên đấu giá trọn lô của SCIC những năm qua thất bại vì giá khởi điểm cao hơn thị giá 30–50%, trong khi các thương vụ thành công — như Vinaconex năm 2018 — đều có một bên mua chiến lược đã xác định từ trước và sẵn sàng trả giá cao để nắm quyền kiểm soát. Ngày 29/9 sẽ cho biết Seaprodex thuộc nhóm nào.

6. Ba điều cần theo dõi từ nay đến 29/9

1. Công bố nhà đầu tư đăng ký và nộp cọc. HNX thường công bố số lượng nhà đầu tư đủ điều kiện vài ngày trước phiên. Nếu con số là 0 hoặc 1, kết quả gần như đã rõ; nếu từ 2 trở lên, giá trúng có thể vượt xa khởi điểm.
2. Giao dịch của Ngân Hiệp và Redwood. Bất kỳ động thái bán ra nào của nhóm này trước 29/9 sẽ là tín hiệu họ chọn "chốt lời" thay vì "thâu tóm", như Nova Hospitality từng làm đầu năm 2024.
3. Diễn biến giá SEA. Cổ phiếu đang giao dịch với mức chiết khấu 28–30% so với giá khởi điểm. Thị trường thu hẹp hay nới rộng khoảng cách này chính là "phiếu bầu" về xác suất đấu giá thành công.

Kết luận

Phiên đấu giá 29/9 là một bài kiểm tra kép. Với SCIC, đó là phép thử xem cơ chế định giá theo giá đất thị trường có bán được hàng hay chỉ tạo ra những con số đẹp trên giấy. Với thị trường, đó là câu trả lời cho câu hỏi đã treo từ tháng 12/2025: nhóm Novaland gom 32% Seaprodex để lướt sóng, hay để đi đến cùng với khu đất 2-4-6 Đồng Khởi. Ở giá 107.400 đồng, người mua không mua một công ty thủy sản với P/E 64 lần — họ mua một mảnh đất chưa có sổ, kèm một cổ đông thiểu số đủ lớn để phủ quyết. Đó là thương vụ chỉ hợp với người đã tính xong cả hai bài toán ấy trước khi bước vào phòng đấu giá.

Miễn trừ trách nhiệm: Bài viết chỉ mang tính chất thông tin và phân tích, không phải lời khuyên đầu tư. Số liệu tổng hợp từ thông báo đấu giá của SCIC/HNX, báo cáo tài chính bán niên 2026 của Seaprodex, Báo Đấu thầu, VnBusiness, CafeF, Người Quan Sát và dữ liệu thị trường tính đến ngày 11/9/2026. Các ước tính P/E, định giá hàm ý và chi phí cơ hội là tính toán của người viết. Nhà đầu tư tự chịu trách nhiệm với quyết định của mình.